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“公摊”远去,房屋交易按照套内面积计算利弊【老窦房谈之三】

2019年2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。在《通知》附件中,《住宅项目规范(征求意见稿)》第二部分2.4.6条指出:“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

虽然是征求意见稿,但我感觉与实施已经不远了,曾经为诸多房屋买受人所诟病的“公摊面积”将被抛弃,在大家欢喜鼓舞的时刻,我们要保持冷静,事物的出现都不是偶然的,而且是有利有弊的。

我认为:房屋以套内使用面积进行交易的最大好处就是减少房屋买受人的相关支出,比如:购房资金支出,税费支出,物业、暖气等生活缴费支出,防止开发商肆意扩大“公摊”面积,损害消费者利益。还有一个好处就是保障拆迁安置业主的住房分配利益。

但是,房屋以套内使用面积进行交易,将导致楼房原来属于“公摊”部分的建设成本将由开发商承担。比如100平米的住房单价1万元,买受人原来所支出的100万购房款减少到70万,那么30万的公摊部分资金必须由开发商来承担,但开发商作为商业经营者,肯定不愿意自己承担此费用,所以,在建设成本不变而销售计算标的变化的情况下,开发商规避“损失”的手段不外乎改变房屋销售单价,或者让“公摊”部位“缩水”、降低公共设施部位建设质量等,其后果将引起房价再次上涨,公共设施质量堪忧,购房者的购房支出也不会出现明显变化。

鉴于房屋以套内使用面积进行交易会引起房价上涨,或导致开发商建设公共部位质量缩水,建议政府有关部门提前做出预案,按照房屋用地、建设成本及利润做出房屋销售指导价,严格执行住宅项目规范以及监督落实,以防止房价疯涨、公共部位隐患,有利于延续楼市调控政策,保障房屋买受人的财产与生命安全。

知识点:

“公摊”的内容,包括以下两大部分:

第一部分包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等;

第二部分包括:楼宇(套)与公共空间之间的分隔,以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。

房屋套内建筑面积由房屋套内使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。

a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。

b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井所占面积。

d.内墙面装饰厚度计入使用面积。

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