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购买二手房先付款还是先过户?【老窦房谈之五】

在二手房交易中,由于房屋属于大宗的不动产商品,交易过户需要资料多、手续繁、税费大,且涉及金额数值巨大,往往是一家人的所有积累,所以关于“先付款还是先过户”的问题屡见不鲜,买受人与业主各执己见,业主怕收不到钱丢了房子,买受人怕拿不到房屋产权失去了金钱,如果各方争执升级,处置不当会引起交易失败。

在以前的交易中,最常用的做法是买受人交定金或者少量的首付款,然后交易双方在交易中心办理交易过户,双方提交资料,业务窗口收件并出具《受理单》后,房屋买受人现场将全部购房资金交给业主,实行的是过户交钱同天完成的策略,以便各方放心。如果是贷款的,则是贷款行发出放贷通知后双方办理交易过户,在这种情况下,均有房地产经纪机构介入完成。而房产交易中心不太注重交易资金问题,往往是交易双方资料齐全就给办理交易过户,最多也就是核查一下房款收据,其风险由交易双方负责,所以出现了很多纠纷和事故。为了彻底杜绝交易资金风险,减少交易纠纷,保护交易资金安全,所以国内主要城市均实行了强制性的交易资金监管。

交易资金监管的程序是在交易双方在当地房管局网络终端签订《房屋买卖合同》后,在指定的监管部门提交资金监管申请,签订《交易资金监管协议》,房屋买受人要将购房资金按照规定时间交付到监管银行,由监管银行将资金存管到监管中心设立的专门账户。等到交易双方完成交易资料审核并通过、办理买受人《不动产权证书》的时候,监管中心会将交易资金直接划转到业主的账户内,免除了交易双方的后顾之忧,彻底解决了“先付款还是先过户”的问题。

详细的办理程序如下:

一、签订交易资金监管服务协议。

由交易保证机构与二手房交易当事人签订二手房交易资金监管服务协议。服务协议一式四份,交易双方当事人各留存一份,交易保证机构留存两份。

二、存储交易结算资金。

(1)一次性全额支付类型。买方凭二手房买卖合同、监管服务协议到监管账户设立银行存入全额资金,由银行向买方出具《二手房交易结算资金入账凭证》(以下简称:入账凭证)。入账凭证一式三份,一份由监管银行留存、一份交由交易保证机构留存,一份由买方留存。

(2)买方按揭贷款购房类型。买方凭二手房买卖合同、监管服务协议及贷款申请材料到监管账户设立银行存入首付款,由银行向买方出具首付款入账凭证。待贷款审批完成,买方委托贷款银行将购房贷款划转至监管账户,由监管账户设立银行出具交易资金贷款入账凭证。

三、出具监管证明。买方向交易保证机构出具交易资金全额入账凭证,交易保证机构确认全额资金已监管后,向房屋转移登记部门出具资金监管证明,并作为房屋转移登记受理要件。

四、办理转移登记。二手房买卖双方当事人申请办理房屋转移登记手续。

五、划转交易资金。待房屋转移登记手续办理至发证环节,由交易保证机构向监管账户开设银行出具《交易结算资金划转通知书》,银行凭资金划转通知书划转交易资金。

六、在房屋转移登记申请受理之前,交易双方经协商终止交易的,应先解除二手房买卖合同并注销网签信息,由交易双方持身份证明、资金监管服务协议、交易资金监管入账凭证共同到监管窗口提出解除申请,填写撤销监管服务协议申请书。交易保证机构根据合同的约定向银行出具划款通知单,由银行将买方的交易资金本息划入其个人账户。

七、房屋转移登记申请已受理,未登薄前,交易双方终止交易的,应先解除二手房买卖合同并注销网签信息,经交易保证机构核实后,再按上述要求办理解除资金监管相关手续。

八、买方办理购房贷款且贷款已发放,交易双方终止交易的,因贷款产生的利息由买方承担。买方需凭贷款银行出具的贷款结清证明,会同相关方按上述要求办理解除资金监管相关手续。

九、提交要件

1、二手房买卖合同;

2、房屋所有权证;

3、交易双方当事人身份证明;

4、委托他人代办的,需提供经公证的委托书;

5、其他必需的相关材料。

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