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跻身超大城市行列 西安楼市供需日益紧张

跻身超大城市行列 西安楼市供需日益紧张

嘉宾:陕西省房地产研究会会长 王圣学
   西安交通大学教授 杨东朗
   西安建筑科技大学建筑学院副教授 马健
   美城股份市场研究中心总监 沈玮
   创典全程信息部部长 刘兰兰
   20181月,国务院正式批复《关中平原城市群发展规划》,西安成功晋升中国第九个国家中心城市建设名单。
   2018年西安5次升级落户政策,20192月西安又出台了更加宽松的人口政策,2019317日,西安市统计局、国家统计局西安调查队发布《西安市2018年国民经济和社会发展统计公报》,以官方身份宣布了西安市常住人口破千万。
  话题一:
   西安常住人口破千万,对于西安这座城市而言,人口规模的上升,会带来哪些重大意义,将给西安带来哪些新的机会和挑战?
   王圣学:西安市的人口目标是到2020年城镇人口达到1000万,全市人口达到1500万,而此次公布的常住人口1000万,统计口径是西安市13个区县,包含周至、蓝田等地居住时间超过半年的人口。首先,从城市等级上来看,常住人口超500万为特大城市,超过1000万则为超大城市,从这点上讲,西安由此迈入超大城市行列;数据统计,西安目前60岁以上人口占比17%65岁以上人口占比11%,西安已经属于老龄化比较严重的城市,人才落户政策,从根本上改变了西安市的人口结构,对于城市劳动力的补充尤为重要。
   沈玮:西安2017年新落户户籍人口是27.5万,2018年是79.5万,加起来为100多万。这在西安历年的人口的增长当中是从来没有出现过的数字。这对于西安来说,至少在人口上跨了一个大的台阶。但其实除了人口,GDP、产业也都在去年有一个大幅的增加,在过去两年当中,西安在各个层面进入到了高速发展的阶段。
   马健:处在人口出生率不断下降和人口老龄化日趋严重的背景下,以及面临深圳、南京、武汉、成都等其他颇具竞争力的一、二线城市的人口争夺战,西安的人口增长能否可持续发展,确实需要打一场攻坚战。要实现国家中心城市2020年人口规划目标,意味着西安市要以平均每年100万人的户籍人口增速增长,才有可能达标。未来我国城市将普遍面临“人口结构压力增加”与“人力资本面临结构性短缺”的挑战,人口抚养负担日益加重,传统的人口红利逐渐消减。未来,城市之间的人才、人口争夺战会更加激烈。西安在吸引人口方面不仅需要更多的政策支持,也需要在改善城市公共服务和经济发展方面下功夫,全面提升城市综合实力和吸引力。
  话题二:
   人口的持续流入,带来住房、医疗、交通、教育等多方面的压力,首当其冲就是西安的房地产市场,面对持续供需不平衡的局面,西安楼市的压力是否会持续加大?
   沈玮:从户籍人口来看,去年落户79.5万,但其中常住的只有39.5万,40万落了户的人并不常在西安,是不是就是为了买房资格而来?这也应该成为西安楼市的忧虑。西安楼市一直是供需不平衡的。2月份最新的去化周期依然是五个月,还是比较低的。在这种情况之下,一直在说要加紧供应量,虽然今年的土拍市场的供应速度还是比去年有大幅加快,但是开年后市场的表现说明需求远远大于供应,今年新定新增40万的人口目标,意味着需求会持续增加,楼市供应压力将进一步加大,供需不平衡也会给房价上涨带来更多压力。
   马健:对于西安楼市而言,2018年的房价增长正是源于人口的暴发式增长,如果人口持续流入,楼市供不应求的局面还会持续,主要集中在刚需和首改产品。
   刘兰兰:人口的流入势必会催生大量的住房需求,从而支撑楼市稳健发展、房价稳步攀升。
   杨东朗:人口的增加实际从2017年就已经逐步开始,政府在土地供应、保障房、商品住宅等方面有所规划,所以楼市发展上,压力并不会太大。
   而人口的增加对房地产市场的影响是相关的,从去年开始房价的上涨是应对人口过快增加的市场反应,整体的增长态势,促进房地产市场成交量和成交价相应增长。但从发展辩证的眼光来看,我们不希望房价过快增长,不然会影响人才落户。而影响房地产市场的第一要素是经济,没有购买力就产生不了需求,所以人口因素并不能直接影响房价。
  话题三:
   常住人口破千万,是否会影响西安房价走势?之前多盘出现“千人摇号”现象,面对这样的市场现状,购房者将何去何从?
   沈玮:应该说供需不平衡作为市场经济的情况下,对房价是有很直接的影响,但是目前还是由政府来控价的。而且今年的大调子还是以稳为主,所以房价不可能大涨大跌,去年房价涨幅是27%,今年能控制在15%以内就比较不错。
   现在房价已经不能简单地用供需关系来说,因为如果按供需关系的话,房价随时有暴涨的可能,只是因为现在政府是在强制性的压制,价格还是由限价来决定的。所以人口对西安的预期确实是房价助力的因素,但不是决定因素。所有刚需的购房者不要去赌楼市的周期,按照自己的需求去选择就好了。今年虽然也出现了一些热盘“千人摇号”,但是对比数据,跟去年同期还是有很明显区别的。因为去年基本上开盘的解筹率都是95%以上,几乎100%的楼盘很多,但是今年的平均解筹率在70%-80%,“千人摇号”毕竟是个别楼盘,属于性价比、地段都比较好的,整体上看,大部分楼盘热度还是减退的。
   要理智置业,不要太焦虑或者是慌张,要尽量去选择适合自己的盘。
   马健:目前楼市呈现两极分化的局面,受到追捧的都是性价比高的项目,而房价偏高或大户型产品去化放缓,可以看出,购房者出于投资目的的比例偏高,可以预测,楼市和购房者都会逐渐趋于理性。对于购房者来说,如果出于自住目的,应选择工作和生活便利的项目。对于投资者来说,并不是所有的房子都具有投资价值,应优先选择综合条件好,尤其是“地段、品牌、品质”兼具的房子; 对于城市新区的项目,应重点关注未来的产业发展前景和城市公共配套水平。 华商报记者 杜蒙 狄芳

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