首页 >> 咨询中心 >>业务咨询 >> 西安房产市场二手房存在有几种形式?
详细内容

西安房产市场二手房存在有几种形式?

[西安房产市场二手房存在有几种形式?]
随着二手房交易市场的不断完善与规范,在经历了将近一年的调整后,二手房交易逐渐复苏。近日市政协委员提议我市今年全面开放二手房交易,这对期盼政策向暖,解决房产交易凭颈,放量交易的房产中介机构无疑是一大利好。 今年一季度中介机构饱尝了房源短缺的烦恼,品尝了没有产证所带来不能交易的苦衷。广大消费者面对自己心仪而不能成交的各类房屋形式如雾里看花、水中望月,陷入了深深的苦恼。这些形形色色、五花八门的房产形式,如不清理头绪追踪嗍源弄清来龙去脉,不仅给房产经纪工作带来一定难度,给消费者也会造成虚假、欺骗假象,对中介产生不信任,所以、弄清西安房产市场二手房存在的形式,找出合理的解决办法才能从根本上促进二手房交易,更好地规范房产交易行为,促进中介机构工作。

?1、商品房: 开发商以有偿或划拨方式获得土地,投资建设,以商品性质出售的一种形式。个人产权来源均为市场上购来,这类房屋面积不等,户型多样,设施齐全,主要设施有暖气、天然气、热水、有线或宽带等。 这类形式里有三种不同类型的房屋: A.有产证房屋,即随时可以持证出售、典当、抵押、按揭等。 B.持《商品房(预)销售合同》的房屋,这类房屋中2004年以前的,因没有在“房产局”备案,出售时可先行联系开发商,交纳部分费用即可将《商品房(预)销售合同》更至购房人名下。经过备案的合同房联系开发商填写《退房申请书》经“房产局”批准后方可更改合同。 C.抵帐房,基本等同于商品房。是开发商以房屋代替资金形式(等价)抵给建筑商或供货商的一种形式。一般可直接与买房人签定合同,可按揭,但遇明显低于商品房价时多为一次性付款。

2、拆迁安置房: 具有原有住房产权或资格(私房有产权证明公房有住房证明),经旧城或市政建设改造后,原地或易地安置而得来的住房。西安的拆迁安置房始于1945年西关机场建设。改革开放后始于1981年到1990年共实施动迁九万多户,750万平方米,20多万人口,使原来人均住房5平方米,发展到13平方米,通过拆迁实现居民家庭居住面积翻番。 近年来第二次大规模的拆迁安置工作是1991年元月8日国务院颁发的《78号令》,是我国第一部关于城市拆迁安置工作的最高法规。 1994年为贯彻落实国务院《城市房屋拆迁管理条例》(78号令),西安市人民政府发布《西安市城市建设拆迁安置实施细则》(市政发[1994]127号文件)。从此掀开了西安市拆迁安置的高潮,期间各区均成立了“低改办”并实施了各自的项目。 这一类型多集中在城墙以内为市单位或区级旧改办实施的最普通的多层住宅楼,层高多为七层部分底层有商业用房的建为八层。户型从43平方米---73平方米,一般来说53及63平方米的居多是西安中介市场交易的主力户型。住户手中多持拆迁安置协议书、临时房产证,住房分配证明,购房协议等。

3、集资房: 一般为具有国有土地使用权的企、事业单位为改善职工居住环境,采用单位出一部分、职工出一部分的原则,(一般按标准价购买)集资兴建的职工福利住宅。 这部分形式1997年前较普遍,不属于公房,类同于房改前的有限产权,这类形式职工占有的比例高于单位,不能买卖但可以出租。这类住房由于能够享受到单位的补贴或优惠,所以先是在“单位内”这个特定的区域里小面积流通,由于市场的吸引力也常常有这类房屋在市场上“望风”。这部分住户手中多是只有单位开具的收据,部分有集资协议书或产权比例分配证明等。

4、房改房和经济适用性住宅: 房改房是国家取消职工住房福利制度,倡导职工住房市场化政策出台后的产物,从1998年起实施,为职工以成本价购得(属全产权)的一种产权形式。经济适用性住房则是国家为了照顾低收入无住房的这部分群体而实施的含政策补贴性质的住房,购买此类房需要出具收入及无住房证明。 此类房屋原定为入住5年后可上市交易,后来随着产证的及时办理淡化了这个规定,随时可以买卖。但2005年“国八条”出台后相关部门又强调了关于此类房屋入住5年后方可上市的规定,同时强调了这类房屋交易后应由原产权人向交易管理部门按成交价交纳2%的土地受益金后即可过户。

5、公房(已购公有住房): 公房是纯福利性住宅,从建国初期至1995年一直存在。公房有自管户和直管公房之分。 自管公房,是单位自建、自管、职工居住,一般不缴房费。 直管公房,由房地分局直管的一种形式,居民以租赁形式每月缴纳房租形式居住。 市政发[2002]93号《西安市人民政府关于发布西安市已购公房住房上市出售管理暂行办法的通知》市政发[2002]95号《西安市人民政府关于发布西安市公有住房出售管理办法的通知》。 我市在2002年7月出台公有住房出售管理办法,主要是将历年来各单位的公房及直管公房由现使用人买断后可上市交易。出售方应给国家缴纳2%的土地受益金。这部分经统计有39万户,“假使每套房屋月租金按300元计算,则每年的房屋租赁额就高达10多亿元,这还不包括二手房的交易市场”。两个通知的出台,市场上并未产生波澜,相反二手房的交易出现了萎缩,而商品房销售却步步高升。2004年市国土房管发[2004]60号文件《西安市国土资源和房屋管理局关于部分产权房屋向全产权房屋过度有关问题的通知》则全面启动了二手房交易热潮,给公房上市交易指明了方向,买断需要多少款项,怎样补款等《办法》具体明了。可以想象,如果上述统计能够实现的话,直接受益的就是房产中介机构,所以这部分成了所有中介机构窥视的对象。 公房居住户手中持有房地分局发放的“公有住房租赁证”俗称“房折子”,可以互换,但由于市场的需求近年来也逐渐走上前台,“房折子”以低廉的价格栖身于本不属于自己的二手房市场。这部分房屋一旦买断后上市交易将是二手房交易不可忽视的力量。

6、临(翻)建房: 一部分为居民以“逐步瓦解”方式,买断自己周边房屋,一部分是居民几户联建将平房翻建成单元房形式,另一部分为各房管所为增加收入将原公房(平房)拆除后翻建的,也分部分或全部产权。 居民自建或联建的房屋,在完善相关建设手续后可以取得产权证。而房管所翻建的大多持有各分局制式的产证,分全产权和部分产证、可流通,能过户但随着市政发展随时面临拆迁(再安置)的可能,但因其价格优势,一般较好销售。 以上六大类十多种房产形式是我在从事中介工作12年来归纳、总结的,由于所处角度原因,既有重复,也有疏漏,但总的来说这六类房产形式是确确实实存在于西安房产市场的,不论是什么原因导致如此之多的房产形式,能不能取得房产证,能不能交易,可不可以购买都是广大从业人员、广大消费者所严重关注的,相信不久的将来这些房产形式随着制约二手房交易瓶颈的突破而迎刃而解,广大消费者与我们一起面对的是产证齐备、规格多样的房屋,以及规范、有序、健康的房产中介市场。
?

技术支持: 云畅网站建设 | 管理登录